Die "Jahrhundert-Chance" für ein attraktives und lebendiges Ortszentrum wird jetzt genutzt
2018 hat sich für Marquartstein die jahrzehntelang erhoffte Chance zur Entwicklung des Ortszentrums zwischen Bahnhof- und Staudacher Straße eröffnet. Nach der Schließung des Marquartsteiner Traditionsgeschäft „Schrobenhauser“, kaufte im Herbst 2018 die „Lebensraum Tiroler Achen GmbH & Co.KG“ das gesamte Firmengelände. Die Anteilseigner sind erfahrene Projektentwickler und Immobilien-Unternehmer aus Rosenheim, die mit der Gemeinde Marquartstein eng zusammenarbeiten. Damit hat die Gemeinde einen starken Partner an der Seite, behält aber durch die Planungshoheit das Heft in der Hand. So kann auf einem Areal von rund 5.500 m2 ein attraktives und lebendiges Ortszentrum geschaffen werden.
Feinuntersuchung - Vorgabe der Städtebauförderung
Der Zentrumsbereich von Marquartstein ist seit vielen Jahren in der Städtebauförderung. Gerade in solch großen und kostenintensiven Projekten, wie der Entwicklung eines Ortszentrums mit vielen öffentlichen Flächen, ist eine Unterstützung durch Fördermittel von Bund und Land unverzichtbar. Voraussetzung für die Zuteilung von Förderungen sind aber fundierte Untersuchungen städtebaulicher Missstände, Entwicklungskonzepte und konkurrierende Verfahren zur Ausarbeitung qualitativ guter Planungsergebnisse.
So hat die Städtebauförderung nach dem Verkauf des Schrobenhauser-Grundstückes und der damit grundlegend veränderten Rahmenbedingungen eine städtebauliche Feinuntersuchung gefordert. Das Ergebnis dieser Untersuchung wurde im November 2019 fertiggestellt und vom Gemeinderat als zukünftige Planungsgrundlage fixiert.
Wie ist der Planungsstand beim Ortszentrum?
Darauf aufbauend wird nun ein Planungswettbewerb für das Areal zwischen der südlichen Staudacher und der Bahnhof Straße ausgearbeitet. Mit einem Rohentwurf ist bis circa Juni 2020 zu rechnen. Dieser soll dann in einer öffentlichen Veranstaltung präsentiert und mit den Bürgern diskutiert werden. Anschließend kann die Auslobung des Wettbewerbes abgeschlossen und die Aufgabe an ausgewählte Planungsbüro vergeben werden. Ein Ergebnis könnte dann bis voraussichtlich Herbst 2020 vorliegen. Nach einer Entscheidung über die umzusetzende Lösung kann die Erstellung des Bebauungsplanes beginnen. Hierfür ist mit einer Verfahrensdauer von bis zu einem Jahr zu rechnen. Dann kann, Ende 2021 - Anfang 2022, begonnen werden zu bauen.
Weitere Informationen und Fakten zum "Marquartsteiner Ortszentrum"
Keine historische Ortsmitte
Historisch gesehen gab es im alten, überwiegend östlich der Tiroler Ache gelegenen Teil von Marquartstein nur die Burg, die zugehörigen Gebäude unterhalb der Burg und an der Brücke. Die in typischen bayerischen Dörfern zentrumsbildende Kombination aus Kirche und Dorfwirt fehlte in Marquartstein. Die Burgkapelle war lediglich eine kleine Filialkriche der Großpfarrei Grassau. Die Marquartsteiner besuchten den Gottesdienst vornehmlich in Unterwössen.
Erst der Bau der Eisenbahn brachte Ende des 19. Jahrhunderts eine entscheidende Veränderung in den Ort und ließ ihn westlich der Ache stark wachsen. Der Bau von Gasthöfen, sowie später der katholischen Pfarrkirche und des Gustapfel-Baues markierten das neue Marquartstein.
Das steigende Verkehrsaufkommen auf der Bundesstraße und die nachfolgenden, mehrfachen Umverlegungen erschwerten das Entstehen eines richtigen Ortszentrums erneut. Und nicht zuletzt führte die Auflösung des Bahnhofes zu einem Vakuum, das durch den Bau des Rathauses bisher nur zum Teil gefüllt werden konnte.
Werdegang der Entwicklung des Ortszentrums seit 2009
- 2009 wird Marquartstein in das Städtebauförderprogramm „Aktive Zentren – Leben findet innenstadt“ aufgenommen
- Durchführung eines Ideenwettbewerbs – Erlaubnis der Eigentümer "Textilhaus Schrobenhauser" auf Überplanung des nördlichen Anbaues
- Sieger Wettbewerb (siehe Bild oben) -> Beginn der städtebaulichen Begleitung durch das Büro Micheller und Schalk / nbundm
- Umsetzungen scheitern, weil Grundstück oder auch eine Teilfläche des Schrobenhauser Areals nicht verfügbar ist
- ab 2014 unter Bürgermeister Scheck wieder Gespräche mit Eigentümern: Verkauf nicht ausgeschlossen aber zeitlich nicht absehbar, weil Zukunft des Geschäftsbetriebs noch ungewiss ist
- darauf Fortführung der bis dahin ruhenden städtebaulichen Begleitung mit Büro des Siegerbeitrages (nbundm) von 2011
- Überarbeitung Wettbewerbsergebnis mit Einarbeitung einer Bebauungsvariante mit ausschließlicher Nutzung der gemeindlichen Grundstücke (siehe Bild unten)
- Abschluss mit Bebauungskonzept vom Juli 2016 – erst dann Abrechnung mit Städtebauförderung für die städtebauliche Begleitung möglich!
- Gemeinderat stellt in einer Klausur einen Kriterienkatalog / Pflichtenheft für eine Bebauung auf dem westlichen (Lapp-) Grundstück auf
- Erstellung eines Wertgutachtens durch den Gutachterausschuß mit dem Ziel Bebauungsvorschläge von Investoren unabhängig eines Preisgebotes für das Grundstück zu erhalten – Fertigstellung Dezember 2016
- Juli 2017: Geschäftsaufgabe des Traditionsbetriebes "Schrobenhauser"
- Gespräche mit Eigentümern zeigen, dass eine „große Lösung“ in Sichtweite ist, durch möglichen Verkauf des kompletten Grundstückes würde sich eine „Jahrhundert-Chance“ für Marquartstein bieten
- Abwicklung des Verkaufes durch einen Generalbevollmächtigten
- Anfang 2018 Vorgespräche mit Rosenheimer Projektentwickler-Gruppe (HSHI – Herto). Aufgrund langjähriger Erfahrung in Entwicklung und Umsetzung ähnlich großer Projekte, sowie der vorhandenen Vernetzung erscheint eine Zusammenarbeit als ideale Ergänzung. Die Gemeinde selbst ist kein Bauträger - für eine Entwicklung, die später auch funktioniert, sind Erfahrung, gute Kontakte und eine Wirtschaftlichkeit notwendig!
- August 2018: Kauf durch "Lebensraum Tiroler Achen GmbH", Anteilseigner sind die HSH- und Hertogruppe aus Rosenheim
- Gemeinderat entscheidet einstimmig, sein Vorkaufsrecht nicht geltend zu machen, stattdessen wird eine Entwicklung der gesamten Fläche gemeinsam mit den Käufern angestrebt. Aufgrund der Grundstückszuschnitte ist eine konstruktive Zusammenarbeit für beide Seiten notwendig
Damit hat die Gemeinde einen starken Partner an der Seite, behält aber über die Planungshoheit das Heft in der Hand! - Damit ändern sich die Rahmenbedingungen des bisherigen Planungsumfanges komplett.
- die Städtebauförderung verlangt ein konkurrierendes Planungsverfahren mit einer vorgeschalteten „städtebaulichen Feinuntersuchung“
- November 2018: Beauftragung Feinuntersuchung Ortszentrum inkl. Anbindung zur Chiemgau-Klinik (damit wird Förderfähigkeit auf für die Maßnahmen auf dem Weg dorthin erreicht!)
- November 2019: Fertigstellung und Beschluss über die Feinuntersuchung als Grundlage der weiteren Planungen
- Zwischenzeitlich Abstimmung mit der Städtebauförderung und Bedarfsmeldung
- Gespräche mit weiteren Anliegern
- Angebotseinholung zur Ausschreibung und Begleitung einer sog. Mehrfachbeauftragung
Über die Möglichkeit das Grundstück der Firma Schrobenhauser im Vorkaufsrecht zu erwerben, hat der Gemeinderat die einstimmige Entscheidung getroffen, dies nicht zu tun. Gründe dafür waren, dass die Gemeinde selbst kein Bauträger ist. Für ein Projekt dieser Tragweite und Größenordnung ist es wichtig, einen leistungsfähigen Partner mit viel Erfahrung an der Seite zu haben. Die HSHI / Herto-Gruppe aus Rosenheim, die unter anderem Projekte wie die Revitalisierung des Gillitzer-Blockes oder Altstadtjuwelen in der Innstraße saniert hat, verfügt über diese Erfahrungen und Nähe zu den gewerblichen Nutzern. Darüber hinaus sind die Grundstücke so zugeschnitten, dass eine Entwicklung der eigenen Grundstücke des jeweiligen Eigentümers nur in Zusammenarbeit mit dem Nachbarn vernünftig möglich ist.
Eine Vorabplanung nach reinen Wunschvorstellungen und eine nachfolgende Veräußerung der Grundstücke birgt die Gefahr, zu fern von der Realität und des tatsächlichen Bedarfs zu planen. Leerstand könnte die Folge sein.
Wichtigste Aufgabe ist jetzt, die Aufgabe für die Wettbewerbsteilnehmer genau zu formulieren und die Rahmenbedingungen festzulegen:
- Wichtig sind hier besonders die Nutzungen in den neu entstehenden Gebäuden
- GUT: wir haben noch eine Anzahl von Geschäften im Ort
- UNGÜNSTIG: die Geschäfte liegen teilweise zu weit auseinander!
- Konzentration wäre wünschenswert
- Bei Läden im EG muss man realistisch bleiben – keine neuen Leerstände produzieren!
Bsp. Metzgerei (Was sind Wünsche?, Wie ist die Realität?, Findet man einen Betreiber?) – kluge und flexible Lösungen sind gefragt!
- Bedarf und Nachfrage von Gewerbe und Dienstleistern sind vorhanden, Gespräche mit Interessenten laufen – für eine deutliche und langfristige Stärkung der Ortsmitte ist eine gute städtebauliche Anordnung entscheidend
- Thema sind immer auch die KfZ-Stellplätze – Tiefgaragen haben auf dem Land noch Akzeptanzprobleme
- idealerweise sollen in Zukunft mehr Kunden zu Fuß und mit dem Fahrrad ins Ortszentrum kommen
- WOHNEN: Teil auch hier evtl. als geförderter Wohnraum möglich, Teil aber auch freien Markt um Wirtschaftlichkeit zu erreichen (Kosten Tiefgarage usw.)
Jedes Gebäude, ob gewerblich oder mit Wohnen genutzt, muss auf der Grundlage der Zielfestlegungen zur Entwicklung der hinsichtlich der Lage, Anordnung, Kubatur und Erschließung überprüft werden. Qualitative Architektursprache ist unbedingt notwendig.